Marius joined STBB in 2020. He obtained his LLB degree from UNISA in 2018, whereafter he completed School for Legal Practice at UCT in 2019 as well as the coursework for his LLM degree at Stellenbosch University in the same year. He is currently finishing up his thesis to obtain his LLM degree. Marius has a keen interest in property law and conveyancing, but also enjoys general legal practice such as the drafting and perusal of various legal documents. Outside of work, he plays various sports, likes to read non-fiction and enjoys some downtime with friends and family.

Thought of the Week | Hoe saaklik is u saaklike reg?

Die toekenning van regte op die uitsluitlike gebruik van ‘n gedeelte of gedeeltes van ‘n deeltitelskema (“skema”) se gemeenskaplike eiendom is ietwat van ‘n omstrede onderwerp in gemeenskaplike wonings in Suid-Afrika. In gevalle waar ‘n eienaar of eienaars nie regte op uitsluitlike gebruik van ‘n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom van ‘n skema ingevolge die toepaslike deetitelwetgewing of die heersende reëls verkry het nie, sluit trustees dikwels informele ooreenkomste namens die regspersoon met ‘n eienaar of eienaars ingevolge waarvan hulle “regte” toegeken word om uitsluitlik ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom van die skema te gebruik en te geniet.

Informele reëlings lei dikwels tot geskille tussen eienaars as die houers van die beweerde ‘regte’ probeer om hierdie ‘regte’ teen mede-eienaars af te dwing wat bewus is dat die regspersoon nie ‘n behoorlike proses uitgevoer het toe die genoemde “regte” toegeken is nie. In die mate waarin ‘n eienaar of eienaars ‘n deel of dele van die gemeenskaplike eiendom besit of bewoon ingevolge ‘n informele reëling, is die skrywer van mening dat die genoemde informele reëling nie ‘n eienaar of eienaars wettige regte bied om ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom van ‘n skema uitsluitlik te gebruik en te geniet nie.

‘n Eienaar of eienaars word geag as die houer of houers van wettige regte om uitsluitlik ‘n deel of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom van ‘n skema te gebruik, indien hulle die regte verkry het op grond van een van die onderstaande prosesse:

  1. in die mate waarin ‘n skema ingevolge die bepalings van die Wet op Deeltitels 66 van 1971 (1971-Wet) gevorm is, kan die regte van uitsluitlike gebruik van ‘n deel van dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars toegewys word deur (i) ‘n skriftelike akte van sessie uitgereik deur die ontwikkelaar aan ‘n eienaar of eienaars ingevolge die bestuursreëls van die skema; of (ii) ingevolge ‘n gebruiks- en besettingsooreenkoms wat van krag was toe die 1971-Wet van toepassing was; of
  2. indien ‘n deel of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom op ‘n deelplan afgebaken word, kan die ontwikkelaar ‘n voorwaarde oplê waardeur die reg tot die uitsluitlike gebruik van ‘n deel of dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars van ‘n gedeelte toegeken kan word in die skema; of
  3. die ontwikkelaar kan die reg op die uitsluitlike gebruik van ‘n gedeelte of dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars van gedeeltes in die skema sedeer deur ‘n eensydige notariële akte in die guns van die eienaar of eienaars te registreer; of
  4. die regspersoon kan besluit by wyse van ‘n eenparige resolusie wat op ‘n algemene vergadering goedgekeur is om ‘n argitek of landmeter te versoek om aansoek te doen by die Landmeter-Generaal vir die afbakening van ‘n deelplan of dele van die gemeenskaplike eiendom vir die eksklusiewe gebruik deur ‘n eienaar of eienaars van een of meer afdelings in die skema. Daarna word die reg op die uitsluitlike gebruik van ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom wat op die deelplan uiteengesit is, oorgedra aan die eienaar of eienaars aan wie die reg deur die regspersoon verleen is deur die registrasie van ‘n notariële akte wat aangegaan is. deur die partye en die regspersoon die eienaars van alle afdelings as oordraggewer sal verteenwoordig; of
  5. die ontwikkelaar of die regspersoon mag reëls opstel of uitvoer wat die eksklusiewe gebruik en genot van ‘n deel of dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars van een of meer afdelings in die skema toestaan.

Die 1971-Wet

In Teresa Angela Biccari & ‘n Ander v Regspersoon van Shoreham & 48 Ander, moes die hof bepaal of sekere eienaars eksklusiewe gebruiksregte het ten opsigte van die parkeerplekke wat aan hulle toegeken is.

By die bepaling van die vraag of die eienaars die eksklusiewe gebruiksregte op die parkeerplekke het, het Waarnemende Regter Loots verduidelik dat daar oorweeg moet word of die eksklusiewe gebruiksregte aan die eienaars toegeken is na ontvangs van ‘n sertifikaat wat deur die trustees voorsien is sodra die ontwikkelaar skriftelike sessies aan die eienaars uitgereik het. In hierdie spesifieke geval het sekere eienaars in werklikheid sertifikate van die trustees ontvang ingevolge ‘n bepaling vervat in die bestuursreëls van die skema.

In die mate waarin bogenoemde eienaars sertifikate van die trustees ontvang het, het Waarnemende Regter Loots gesê dat hulle beskou word as houers van regte van eksklusiewe gebruiksregte oor die parkeerplekke wat aan hulle toegeken is. As sodanig was die houers van sertifikate geregtig op oordrag van die eksklusiewe gebruiksregte deur die registrasie van ‘n skriftelike notariële akte ingevolge artikel 60(3) van die Wet op Deeltitels.

Wat die oorblywende eienaars betref, is die prosedure soos bepaal in die skema se bestuursreëls nie gevolg nie en het die eienaars nie sessies van die ontwikkelaar ontvang nie en ook nie sertifikate van die trustees ontvang nie. Waarnemende Regter Loots het ook bevind dat daar geen gebruiks- en okkupasie-ooreenkomste tussen die eienaars en die ontwikkelaar gesluit is nie. Gevolglik het Waarnemende Regter Loots gesê dat die oorblywende eienaars nie die houers van eksklusiewe gebruiksregte teenoor hul parkeerplekke was nie en dat hulle dus nie die reg gehad het om hul beweerde regte van eksklusiewe gebruik deur die registrasie van ‘n notariële akte oor te neem nie.

Aangesien bogenoemde eienaars nie die reg gehad het om die eksklusiewe gebruiksregte oor te dra nie, het Loots gesê dat die oorblywende eksklusiewe gebruiksregte by die regspersoon gevestig het, vry van enige verbandverpligting. As gevolg hiervan kan die regspersoon die betrokke parkeerplekke aan sy eienaars verhuur, of alternatiewelik kan die eienaarskap van parkeerplekke ingevolge die wetgewing wat van toepassing is, oorgedra word.

Uit bogenoemde geval blyk dit dat ‘n eienaar of eienaars regte van eksklusiewe gebruik op ‘n gedeelte van die gemeenskaplike eiendom van die skema kon wees indien die regte deur die ontwikkelaar toegeken is ingevolge ‘n proses wat deur die bestuursreëls van die skema bepaal is; of as die ontwikkelaar ‘n ooreenkoms vir gebruik en okkupasie met ‘n eienaar of eienaars gesluit het terwyl die 1971-Wet van krag was.

Notariële Akte

Die Wet op Deeltitels 95 van 1986 maak voorsiening vir menigde meganismes waarbinne ‘n ontwikkelaar of regspersoon ‘n eienaar of eienaars met eksklusiewe regte op ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom van die skema kan toewys.

Artikel 27(1)(a) van die Wet of Deeltitels bepaal dat as ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom op ‘n deelplan afgebaken is, mag die ontwikkelaar wanneer hy aansoek doen vir die opening van ‘n deeltitelregister, ‘n voorwaarde stel waardeur die reg tot die eksklusiewe gebruik van ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars van gedeeltes in die skema verleen kan word.

Artikel 27(1)(b) van die Wet op Deeltitels bepaal dat die ontwikkelaar die reg op die uitsluitlike gebruik van ‘n gedeelte of dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars van gedeeltes in die skema kan sedeer deur ‘n eensydige notariële akte te registreer ten gunste van die eienaar of eienaars.

Artikel 27(2) van die Wet op Deeltitels, saamgelees met artikel 5(1)(e) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas, bepaal dat ‘n regspersoon op eenparige besluit deur die eienaars wat op ‘n spesiale algemene vergadering aangeneem is, mag versoek dat ‘n argitek of landmeter aansoek doen by die Landmeter-generaal vir die afbakening van ‘n deelplan of dele van die gemeenskaplike eiendom vir die uitsluitlike gebruik deur ‘n eienaar of eienaars van een of meer gedeeltes. Geen sodanige afbakening op die deelplan sal gedoen word, indien sodanige afbakening op ‘n voorafgaande afbakening van die deelplan van ‘n deel van die gemeenskaplike eiendom inbreuk maak op die uitsluitlike gebruik deur een of meer van die eienaars.

Artikel 27 (3) van die Wet op Deeltitels bepaal dat die reg tot uitsluiting van ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom, wat ingevolge artikel 27 (2) van die Wet afgebaken is, aan die eienaar of eienaars oorgedra kan word deur die registrasie van ‘n notariële akte deur die eienaar of eienaars en die regspersoon wat die eienaars van alle afdelings as oordraggewer sal verteenwoordig.

Wysiging van die reels van die skema

Laastens, stel die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas 8 van 2011 ‘n regspersoon in staat om regte van eksklusiewe gebruik aan ‘n deel of dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars toe te ken deur die bestuursdokumentasie van die skema te wysig om óf ‘n eksklusiewe bestuursreël, óf ‘n eksklusiewe gedragsreël by te voeg.

Artikel 10(7) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas bepaal dat die regspersoon reëls mag uitvaardig wat die eksklusiewe gebruik en genot van dele van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars van die regspersoon mag verleen.

In hierdie verband, en kragtens artikel 10(2)(a) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas, kan die bestuursreëls van die skema, onderhewig aan die goedkeuring van die hoofombudsman, vervang word, bygevoeg word, gewysig of herroep word deur ‘n eenparige besluit van die regspersoon wat op ‘n spesiale algemene vergadering aanvaar is.

Alternatiewelik, en ingevolge artikel 10(2)(b) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas, kan die gedragsreëls van die skema, onderhewig aan die goedkeuring van die hoofombudsman, vervang word, bygevoeg word, gewysig of herroep word by wyse van spesiale besluit van die regspersoon op ‘n spesiale algemene vergadering aanvaar is.

Artikel 10(8) van die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas bepaal dat die reëls bedoel in subartikel (7), (i) ‘n uitlegplan moet insluit volgens die skaal waarop die ligging van die kenmerkende genommerde eksklusiewe gebruiks- en genotdele aangedui word; en (ii) ‘n skedule wat aandui aan watter eienaar elke sodanige deel of dele van die gemeenskaplike eiendom toegeken word.

Ten slotte, en in die mate wat die eienaars van die regspersoon besluit om die bestuur of die gedragsreëls van die
skema te wysig om eksklusiewe gebruiksregte aan ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom aan ‘n eienaar of eienaars toe te ken, vereis artikel 10(5) van die Die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas dat die hoofombudsman die wysiging van die reëls moet ondersoek en goedkeur voordat die wysiging afgedwing kan word. Sover die hoofombudsman die wysiging van die reëls goedkeur, sal hy / sy ‘n sertifikaat daarvoor uitreik en die wysiging sal deur die regspersoon afdwingbaar word.

Konklusie

Om enige twyfel te vermy en om geskille tussen eienaars en trustees te voorkom, is die skrywer van mening dat regspersone die toekenning van eksklusiewe gebruiksregte op ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom van ‘n skema moet reëliseer deur (i) registrasie van ‘n notariële akte ingevolge artikel 27 of artikel 60(3) van die Wet op Deeltitels; of (ii) die bestuursreëls van die skema te wysig of reëls uit te voer om eksklusiewe gebruiksregte toe te ken aan ‘n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom.